我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，请问浦东三林世博家园04年拆迁房还值得入手吗？单价6W，以后有没有升值空间，里面物业管理很差，听说小区阳的很多，小区在中环内靠近中环高架，另外马上快20年的小区，再过五年好不好出手？大概四五年后的升值空间在多少？

回答：你好，三林世博家园不临地铁和配套，靠近高架，单凭这些劣势所以当下单价在三林动迁里面并不高，正如不所说的，物业管理差所以疫情防控不到位，可能也会面临被多置换的局面。

优势就是价格这块相对不是很高，6w的单价电梯和楼梯动迁，房龄久，小区物业和环境一般，如果有地段和配套的加持，未来仍然好出手，但溢价增幅基本无缘，只能选对版块，靠着版块红利跟紧楼市大盘，如果版块没选择对，且产品拉跨那未来肯定是越来越不好出手的，五年，大致会是轮一次或者两次楼市，这个位置能跟的上大盘，但没有更多溢价空间可言，原因是这边小区产品力一般，是三林配套三不沾的地方，且没有新地出让。

提问：沪叔，你好，投资买房，融信旭辉世纪古美和上海华府天地，哪个未来更看好？

回答：你好，旭辉世纪古美在古美板块，这个板块离漕河泾、滨江、前滩、虹桥商务区都比较近，教育资源雄厚，这个小区地理位置优越，离二梯队小学比较近，有一定稀缺性，房价提升空间大；华府天地在马桥棋忠墅区，棋忠是沪上三大国际别墅区之一，小区价值也是比较稀缺，这两个都不错。

提问： 沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

回答：你好，过户记录看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。

过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。

二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。

因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

首付比例要细聊一下你的情况。

提问：沪叔，你好，预算700万，想问南翔和江桥，哪个发展更好呢?

回答：你好，南翔的商品房成片，老房子较少，城市界面比较好，但是地段比江桥差点，江桥有部分在虹桥拓展区，可以接受大虹桥辐射，不过城市界面有点旧，而且有修铁轨的噪音，升值潜力上看好江桥。

2023年，买房最重要的是什么？

第一考虑的不是买对哪里最升值，而是千万不要买错，买错成本太高了。因此，，我准备了一个城市资料包：

1、全国100个最危险的城市。

大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？你所在城市能不能买？县城到底要不要抛弃？问题太多太多了。

有些城市还不错，但时机、板块不行，需要注意，有些就是纯粹不行，但很多朋友不清楚。那我来告诉你。

后台回复关键词【资料】，把资料发给你。

关键词： 购房记录 三林世博家园 华府天地